CGT——先买新房、后卖旧房需要注意什么

如果您在出售原有住房之前已经购入了新房，那么在税务上，尤其是资本利得税（CGT）方面，必须格外谨慎。原因在于，按照 CGT 的基本规则，同一时间内，您只能有一处住房享受主要居所的 CGT 免税待遇。

好消息是，税法提供了一项关键的六个月过渡优惠：只要新购住房真正成为您的主要居所，您就可以在最长六个月内，同时将新旧两处住房视为 CGT 免税。

举例来说，如果您在 2026 年 2 月 1 日购入新房，并在 2026 年 7 月 1 日（五个月后）出售旧房，那么：

  • 旧房不会产生任何 CGT；

  • 新房在这五个月期间内也不会损失其免税资格。

但需要注意的是，这项优惠并非自动适用，而是受到严格条件的限制：

  • 在出售前的 12 个月内，旧房必须至少有 3 个月是您的自住房；

  • 在该 12 个月期间内，只要您未居住在该房产中，该房产就不能被用于出租或产生应税收入。

因此，如果您在出售前的五个月内将旧房出租（这是不少卖家在等待成交时会采取的做法），那么您将无法利用该六个月优惠来延长免税期。

在这种情况下，税务上会认定该房产在出租期间不属于主要居所，从而产生部分 CGT 应税金额。

不过，如果这是该房产首次出租，并且在出租前本来可享受完整的主要居所免税，那么这部分 CGT 通常是以首次出租时的市场价值与最终出售价格之间的增值来计算。

此外，税法还提供了其他缓冲机制：

  • 通过使用**“缺席优惠”（absence concession）**，即使在出售前 12 个月内出租房产，仍可能继续将其视为主要居所；

  • 通过**“建房优惠”（building concession）**，您也可以将用于建造新房的土地，在特定条件下视为新主要居所，从而适用六个月重叠规则。

但必须强调的是，这些优惠之间的相互配合非常复杂，最终结果高度依赖具体事实和时间安排。

如果您已经或正计划先买新房、再卖旧房，建议尽早与我们沟通——我们可以协助您厘清规则在您个人情况下的具体适用方式，并争取最有利的 CGT 结果。